オーナー様へ

賃貸管理

 

 

 

  

 

賃貸経営を取り巻く環境は大きく変化しています。その変化は、オーナー様に大きく影響を及ぼします。

現在の賃貸経営は、「空室」「滞納」「消費者契約法」など、これらの対処により、賃貸経営において利益を出すことができる、できないが大きくわかれます。

また、リフォーム費用や毎月の管理手数料を抑えていかに利益を出すかが重要です。

現在の管理会社さんや自主管理での状況を思い浮かべてみてください。

オーナー様が置かれている環境の変化をつかんで理解し、どう対策をとるか考えなくてはなりません。

 

 

■賃貸経営最大の敵 「空室」

賃貸経営をする上でオーナー様の一番の敵は「空室」です。

出生率の低下・超高齢社会による死亡者の増加などからくる「人口の減少」や、部屋を借りたい人が増えているわけでもないのに、大手ハウスメーカーを中心にどんどん建築される新築アパートの「供給過剰」。

退室したあと次の入居者が決まらないという「空室問題」が近年ますますの高まりをみせています。賃貸経営にとって、入居者が決まらず賃料が得られないのは、オーナー様にとって死活問題に直結します。 

賃貸経営をするにあたり、これから管理会社へお願いする方、ご自身で運営しようと思う方は、いかに費用をかけないで、空室を埋めることができるかが大変重要になってきます。

現在、管理会社にお願いされている方は、管理会社への確認、今後どう対策をとるのかを考えなくてはなりません。

 

■不景気・モラルの低下 「家賃滞納」

ほとんどのオーナー様が経験していると思われる家賃滞納。入居者はほとんど入っているのに家賃が入ってこない。滞納している人が退室してくれず、家賃も払ってくれない。このような状況はオーナー様の利益を圧迫するリスクがあります。

滞納が発生るすと、滞納家賃の回収は困難で、退去してもらうために引っ越し費用などを払うことにもなりかねません。また、原状回復費用などもかかります。家賃滞納は経営者にとって非常に深刻な問題です。

不景気による収入の減少など理由はさまざまですが、一番問題なのはモラルの低下です。家賃を期日までに払うという常識が薄れてきています。

賃貸経営をしていく上で一定の確率で、滞納者はでてくるものです。そのために、家賃保証会社に加入するなどしてリスクを回避することが重要です。

賃貸経営をするにあたり、これから管理会社へお願いする方、ご自身で運営しようと思う方は、滞納を発生させないための工夫、滞納が発生した場合の対策が大変重要になってきます。

現在、管理会社にお願いされている方は、管理会社への確認、今後どう対策をとるのかを考えなくてはなりません。

 

■消費者契約法 「更新料・原状回復費用返還請求」

平成13年消費者契約法の施行により多くの訴訟が起きています。特に更新料や原状回復費についての裁判が目立ちます。弱者保護という名目のもとで入居者が訴えをおこしています。

契約書に記載しても、「更新料がとれない」「原状回復費がとれない」などが起こりうるのです。

賃貸経営をするにあたり、これから管理会社へお願いする方、ご自身で運営しようと思う方は、社会の流れを把握し、その影響を判断し、対策をとることが大変重要になってきます。

現在、管理会社にお願いされている方は、管理会社への確認、今後どう対策をとるのかを考えなくてはなりません。

 

 

 

 

 

 日本は、出生数が死亡数を下回る自然減となり人口減少社会に突入しました。一方アパートの供給数は増え続けています。現在の全国の空室率は既に13%を超えたとの統計もあります。将来、この空室率は更に上昇を重ね30%、40%という驚異的な数字になると予想されています。

ますます賃貸市場の競争は激化するような中で勝ち抜いていくためには、賃貸経営の専門家(プロ)に任せる、もしくはオーナー様自身がプロになり経営することが求められます。

今までの管理会社といえば、家賃回収して、空室ができたら募集をして、とりあえず今までと同じ条件で同じチラシで入居希望者の来店を待つ。いわゆる「受け身」の管理でした。しかし近年の競争が激化する賃貸市場において受け身管理では成り立ちません。何もしなければ空室は増え、家賃は下がり、入居者は決まらず、法改正にも置いていかれてしまい、オーナー様の利益を害することにもなりかねません。

そのため、ソアードではオーナー様の賃貸経営を経営のプロとして、経営代行し、入居率アップの提案・クレームなどの未然防止の提案を行う「攻め」の賃貸管理をいたします。

従来の管理会社の募集という位置づけだけでなく、オーナー様の立場を代行し、経営の代行と実務全般を行います。経営代行をさせて頂くことにより、オーナー様の利益を最大化し、資産価値の向上を図ります。

「管理会社を少しでも安い会社に変えたいけど、今までの付き合いがあるから・・・」「契約の引き継ぎがめんどうだから・・・」とは言ってられません。

管理会社も選ぶ時代です。

 

■日本最大級の不動産ポータルサイトに必ず掲載いたします

現代の物件探しはインターネットが大部分を占め主流となっております。まずは物件を入居者に知ってもらうことが大切です。弊社では日本最大の不動産ポータルサイトに必ず掲載しています。(ホームズ・スーモ・アットホーム・チンタイ・YAHOO不動産・goo不動産・楽天不動産など多数掲載)

その他に、SNSによる情報発信低所得者、被災者、高齢者、外国人の方などが円滑に入居できるよう推進する公共機関への情報提供も行っています。また定期的にポータルサイトの市場調査をおこなって反響が多く取れているサイトを積極的に取り入れております。

掲載するにあたっての広告宣伝費は惜しまずにたっぷりとお金をかけています。情報量は多ければ多いほど良いのです。

さらに、ただ単に物件掲載するだけではく、検索された際に競合物件より上位表示されるような対策を行っております。具体的にはパノラマの掲載、上位表示するためオプションの付与、画像の種別振り分け、キャッチコメントや特徴項目の掲載漏れがないかなど多項目にわたりチェックしています。そうすることにより上位表示させるための点数を上げています。

現在任せている管理会社においてこのような作業を営業マンが行っている場合は問題かもしれません。これらの作業は非常に時間と手間がかかります。営業マンは日々の物件案内や打ち合わせ、契約書類の作成、クレーム対応などさまざまな業務があり多忙を極めます。そのような状況で複数サイトの登録作業を行うと、早く終わらせようと登録作業が雑になり掲載内容の質が落ちてしまい最も大切である集客の入り口を狭めてしまうからです。

当社では各ポータルサイトのしくみを熟知した登録専門スタッフが行っています。
的確で正確に掲載することができ、質が良い状態が常に保たれて、物件の魅力を引き出した濃い情報を発信しています。

 

■正確な家賃査定を行います

弊社では、直近の市場調査と膨大な過去の取引データによる正確な家賃査定が行えます。それでも思うように入居が決まらないお部屋に関しては、市場からみる物件の一覧閲覧数、詳細閲覧数、問い合わせ数などを数値化したデータをご報告しどうすれば入居が決まるのかコンサルを行っています。 家賃や初期費用を抑える必要がある場合でも、漠然とご提案するのではなく 、データを元に目で見える形でのご提案になります 。オーナー様も理解し納得していただ けます。これから投資物件を購入予定の方にも喜ばれている家賃査定です。

利益の最大化を実現するため、家賃以外の副収入(看板、自動販売機、携帯基地局アンテナなど)を作れるか調査してご提案しています。物件によっては設置によりデメリットとなる可能性があるため、これらを熟知している弊社より的確にご提案しています。

また、初期費用のクレジット払いも対応しているため入居のきっかけを作ることができます。

 

■空室部屋の管理・空室部屋の飾りつけ

弊社では、空室部屋を定期的に巡回して掃除・空気の入れ替えなどを行っております。必要な場合は、スリッパ・花・写真立て・家具等の部屋の飾りつけを行っております。

また、ホームステージングもご提供させて頂いております。(有料)

目を引く写真によって「問い合わせ件数のアップ」、ご見学時の印象アップによって「早期契約」につながります。現在のお客様は、戸建住宅・アパート・マンションを探す最初のステップとして、ほぼインターネットを利用します。インターネットの物件情報には必ず写真が掲載され、その写真の見た目はとても重要です。心理学的にも見た目は重要です。競合物件と差別化し反響を増やすことができます。

飾りつけをすることによって、入居希望者も生活のイメージをすることができ、お部屋の好感度がぐっと上がります。

 

■オーナー様の利益の最大化を考え、募集活動を幅広く行います

 

自社付にこだわらずに、圧倒的な情報量の発信により幅広く募集活動を行い仲介会社様との関係を最大限に利用します。

 

■機会損失を防ぐ

 

弊社では、いつでも案内ができるように、鍵は現地対応にし、どんな時でもお申込みに対応ができるように、担当者の携帯番号を伝えています。

すべての機会をチャンスにかえていきます。

 

■仲介会社への募集依頼を徹底し、営業マンを味方につける

仲介会社への客付け依頼方法は、「訪問」「電話」「FAX」「配信メール」の4つがあります。この4つの営業活動は地味ですが徹底することにより確実に入居につながります。

定期的な配信メールはもちろんのこと仲介会社がいつでも閲覧できる管理物件情報サイトを提供しています。リアルタイムの情報発信によりご紹介しやすい状況を作っています。また、訪問や電話をすることで仲介会社の営業マンとコミュニケーションをとり、物件をお客様に紹介してもらえるように信頼関係を築きます。営業マンに物件を紹介してもらうことがまず一歩です。

さらに「決め物件」として紹介してもらえるように、営業マンにある程度の決定権を与えて、決めやすいと思うような物件にし、担当の携帯番号を伝えて、いつでも問い合わせや案内の対応ができるようにします。

その他に、退去予定の物件が出たときや、リフォームが仕上がったと同時に管理情報サイトへ反映し、最新の情報を伝えることにより、案内しやすい状況を作ります。また、必要な場合は通常より多く広告料を支払っています。

結果、営業マンのモチベーションも上がり案内件数が増え成約率があがります。

 

■自社の工事部による入居中の修繕

弊社では自社で修繕対応ができるように工事部を設けております。そのため外注の段取りを取る必要がないため、入居者からの修繕要請に素早く対応できます。多くの管理会社は外部に頼りますので価格調整や入居者との日程調整などで苦悩しています。その結果、素早く修繕対応ができずに入居者のストレスを作ってしまい退去要因になってしまうこともあります。

入居中の修繕は急を要することが多いため、素早くスムーズに対応ができることが入居者の満足度を上げます。その結果、解約率が下がります。

また、定期的に建物に異常がないか工事部による現地調査を行ってオーナー様へご報告しています。遠方にお住まいでなかなか物件を見に行く事ができないオーナー様でも安心して管理を任せていただいています。

定期点検で異常の兆候を早期に発見し措置することにより修繕費の増加を抑えて常に美観を保つことができます。

 

■火災保険利用による修繕対応

火災保険というと火事による被害があった時に使う保険というような認識のオーナー様が大半かと思われますが、その認識は間違っております。火災保険とは風災・水災・地震・建物外からの衝突など様々な災害や事故による建物への被害に対しての保険となっています。

しかしながら、その事実を知らないオーナー様は保険にて対応可能な事故被害が発生した場合でも、保険を使用せず実費で修繕している現状があります。

 

火災保険を上手に活用するには、事故発生時の初期対応、火災保険申請後の担当者とのやりとり、難しい案件であった場合の交渉方法など、さまざまな経験とノウハウが必要になります。そのため保険対応になれていない不動産会社は、保険で修繕できる被害にもかかわらず保険を使用するご提案がない場合や、そもそも使えることを知らないというケースも多くあります。

弊社では火災保険代理店として培ってきたノウハウを生かし、被害発生時に保険対応が可能と思われる内容に関して、オーナー様にご助言をさせていただき一緒にご対応を致します。

また、不動産会社の中には「少額短期保険」のみを扱っている会社もありますが、少額短期保険の多くは「火災保険」よりも保証内容がうすく、その名の通り保険額が「少額」しか下りない保険になります。

保証のうすい少額短期保険を使う理由として、不動産会社への取次手数料が火災保険よりも高額になるという点がございます。そのようなことから少額短期保険のみを使う不動産会社には注意が必要です。

 

オーナー様の火災保険だけではなく、ご入居者様加入の火災保険も同様に様々な事故等に対応ができます。しかし、不動産会社による説明が無いことによって、実際には保険対応が出来る事故にもかかわらず入居者様は保険が使えることを知らず、管理会社やオーナー様への報告をせずに、退去時に被害が発覚しトラブルに発展してしまうといったケースも多数ございます。

弊社ではそういった事の無いように、ご契約時に入居者様にも火災保険のご説明を細部までさせていただくことによって、入居中のお客様の不備による事故が原因の建物被害も保険対応をさせていただきます。

オーナー様の火災保険での使用例としまして、窓ガラスの熱割れ、大雪による雨樋の破損、強風により敷地内の柵が倒壊、強風により飛来物で外壁が破損したなど、オーナー様の実費なく新品のものに工事ができました。

また、入居者様の火災保険での使用例としまして、水をこぼしてしまったことによる床材の腐りに対してのフローリング交換、お引越し時の不注意による壁の穴あけに対してのボード・クロス修繕等の実績がございます(加入している保険内容によってご対応の可否はございます)

弊社では「少額短期保険」ではなく「火災保険」を扱い、弊社スタッフの多くが「損害保険募集人」の資格を有しております。

まずは一度ご相談ください。

 

■退去の精算には自信があります

退去の精算はトラブルになることが多々あります。経験されているオーナー様は多いと思います。

弊社では、入居する前にお部屋の状況を隅々まで写真で撮っておくことにより、修繕の負担を明確にできます。

よってトラブルになることを防ぎ、オーナー様の負担も軽減することができます

また、火災保険を使用することによりオーナー様と入居者様の負担を軽減するようなノウハウもございます。

また、保証会社の加入はもちろんですが、退去保証を手厚くした特別プランでのご案内をしていますのでオーナー様の負担を大幅に軽減することができます。

特別プランのご案内は、保証会社と信頼関係を構築し一定の保証契約数を提供しているソアードだから実現できるプランです。

 

 

 

 

 

 

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