オーナー様へ

賃貸管理

 

 

  

_/_/_/_/賃貸経営現在の環境_/_/_/_/

 

貸経営を取り巻く環境は大きく変化しています。その変化は、オーナー様に大きく影響を及ぼします。

現在の賃貸経営は、「空室」「滞納」「消費者契約法」など、これらの対処により、賃貸経営において利益を出すことができる、できないが大きくわかれます

また、リフォーム費用や毎月の管理手数料を抑えていかに利益を出すかが重要です。

現在の管理会社さんや自主管理での状況を思い浮かべてみてください。

オーナー様が置かれている環境の変化をつかんで理解し、どう対策をとるか考えなくてはなりません。

 

 

■賃貸経営最大の敵 「空室」

賃貸経営をする上でオーナー様の一番の敵は「空室」です。

出生率の低下・超高齢社会による死亡者の増加などからくる「人口の減少」や、部屋を借りたい人が増えているわけでもないのに、大手ハウスメーカーを中心にどんどん建築される新築アパートの「供給過剰」。

退室したあと次の入居者が決まらないという「空室問題」が近年ますますの高まりをみせています。賃貸経営にとって、入居者が決まらず賃料が得られないのは、オーナー様にとって死活問題に直結します。 

貸経営をするにあたり、これから管理会社へお願いする方、ご自身で運営しようと思う方は、いかに費用をかけないで、空室を埋めることができるかが大変重要になってきます。

現在、管理会社にお願いされている方は、管理会社への確認、今後どう対策をとるのかを考えなくてはなりません。

 

■不景気・モラルの低下 「家賃滞納」

ほとんどのオーナー様が経験していると思われる家賃滞納。入居者はほとんど入っているのに家賃が入ってこない。滞納している人が退室してくれず、家賃も払ってくれない。このような状況はオーナー様の利益を圧迫するリスクがあります。

滞納が発生るすと、滞納家賃の回収は困難で、退去してもらうために引っ越し費用などを払うことにもなりかねません。また、原状回復費用などもかかります家賃滞納は経営者にとって非常に深刻な問題です。

不景気による収入の減少など理由はさまざまですが、一番問題なのはモラルの低下です。家賃を期日までに払うという常識が薄れてきています。

賃貸経営をしていく上で一定の確率で、滞納者はでてくるものです。そのために、家賃保証会社に加入するなどしてリスクを回避することが重要です。

賃貸経営をするにあたり、これから管理会社へお願いする方、ご自身で運営しようと思う方は、滞納を発生させないための工夫、滞納が発生した場合の対策が大変重要になってきます。

現在、管理会社にお願いされている方は、管理会社への確認、今後どう対策をとるのかを考えなくてはなりません。

 

■消費者契約法 「更新料・原状回復費用返還請求」

平成13年消費者契約法の施行により多くの訴訟が起きています。特に更新料や原状回復費についての裁判が目立ちます。弱者保護という名目のもとで入居者が訴えをおこしています。

契約書に記載しても、「更新料がとれない」「原状回復費がとれない」などが起こりうるのです。

賃貸経営をするにあたり、これから管理会社へお願いする方、ご自身で運営しようと思う方は、社会の流れを把握し、その影響を判断し、対策をとることが大変重要になってきます。

現在、管理会社にお願いされている方は、管理会社への確認、今後どう対策をとるのかを考えなくてはなりません。

 

_/_/_/ソアード賃貸管理の特徴_/_/_/

 

 

 

 日本は、出生数が死亡数を下回る自然減となり人口減少社会に突入しました。一方アパートの供給数は増え続けています。現在の全国の空室率は既に13%を超えたとの統計もあります。将来、この空室率は更に上昇を重ね30%、40%という驚異的な数字になると予想されています。

ますます賃貸市場の競争は激化するような中で勝ち抜いていくためには、賃貸経営の専門家(プロ)に任せる、もしくはオーナー様自身がプロになり経営することが求められます。

今までの管理会社といえば、家賃回収して、空室ができたら募集をして、とりあえず今までと同じ条件で同じチラシで入居希望者の来店を待つ。いわゆる「受け身」の管理でした。しかし近年の競争が激化する賃貸市場において受け身管理では成り立ちません。何もしなければ空室は増え、家賃は下がり、入居者は決まらず、法改正にも置いていかれてしまい、オーナー様の利益を害することにもなりかねません。

そのため、ソアードではオーナー様の賃貸経営を経営のプロとして、経営代行し、入居率アップの提案・クレームなどの未然防止の提案を行う「攻め」の賃貸管理をいたします。

従来の管理会社の募集という位置づけだけでなく、オーナー様の立場を代行し、経営の代行と実務全般を行います。

経営代行をさせて頂くことにより、オーナー様の利益を最大化し、資産価値の向上を図ります。

「管理会社を少しでも安い会社に変えたいけど、今までの付き合いがあるから・・・」「契約の引き継ぎがめんどうだから・・・」とは言ってられません。

管理会社も選ぶ時代です。

 

■ソアードは、オーナー様の利益の最大化を考え、募集活動を幅広く行います

 一般的な管理会社は自社での客付けにこだわる傾向にありますが、当社では仲介会社様との関係を最大限に利用し幅広く募集活動を行います。 

 

 

■機会損失を防ぐ

 

 

弊社では、いつでも案内ができるように、鍵は現地対応にし、どんな時でもお申込みに対応ができるように、担当者の携帯番号を伝えています。

すべての機会をチャンスにかえていきます。

 

■仲介会社への募集依頼を徹底し、営業マンを味方につける

仲介会社への客付け依頼方法は、「訪問」「電話」「FAX」の3つがあります。この3つの営業活動は地味ですが徹底することにより確実に入居につながります。

また、訪問や電話をすることで仲介会社の営業マンとコミュニケーションをとり、物件をお客様に紹介してもらえるように信頼関係を築きます。営業マンに物件を紹介してもらうことがまず一歩です

さらに「決め物件」として紹介してもらえるように、営業マンにある程度の決定権を与えて、決めやすいと思うような物件にし、担当の携帯番号を伝えて、いつでも問い合わせや案内の対応ができるようにします。

その他に、退去予定の物件が出たときや、リフォームが仕上がったタイミングで営業マンに電話を入れ、最新の情報を伝えることにより、案内しやすい状況を作ったり、広告料以外に個人へのインセンティブの提案を行うなどをしています。

結果、営業マンのモチベーションも上がり案内件数が増え成約率があがります。

 

■日本最大級の不動産ポータルサイトに必ず掲載いたします

現代の物件探しはインターネットが過半数を占め主流となっております。まずは物件を入居者に知ってもらうことが大切です。弊社では日本最大の不動産ポータルサイトに必ず掲載しています。(ホームズ・スーモ・アットホーム・チンタイ・YAHOO不動産・goo不動産・楽天不動産など多数掲載)

 

また、ただ掲載するだけでなく自社管理の強みを活かし、他社では伝えきれない物件の魅力を掲載することにより内容の濃い情報を発信しています。

 

■入居している限り、家賃の保証いたします(オール+家賃保証プラン)

家賃の滞納により、賃料収入が得られない。これは大変深刻な問題です。現在の法律により、家賃滞納者でも簡単に出て行ってもらうことすらできません。

そこで当社では、賃借人を家賃保証会社へ加入させて滞納を防ぎます。いざ滞納されても家賃保証会社から代位弁済してもらう仕組みです。保証会社の仕組みは、一定の保証料を契約時や更新時に支払う(通常は賃借人の負担)ことにより、滞納リスクを保証会社に負担してもらう仕組みです。

さらに当社では、家賃保証会社の保証限度額を超える滞納があった場合も保証いたします

入居している限り保証することで滞納によるリスクはある程度カバーできます。

 

■空室部屋の管理・空室部屋の飾りつけ

弊社では、空室部屋を定期的に巡回して掃除・空気の入れ替えなどを行っております。また、必要な場合は、スリッパ・花・写真立て・家具等の部屋の飾りつけを行っております。

飾りつけをすることによって、入居希望者も生活のイメージをすることができ、お部屋の好感度がぐっと上がります。

 

 ■退去の精算には自信があります。

退去の精算はトラブルになることが多々あります。経験されているオーナー様は多いと思います。

弊社では、入居する前にお部屋の状況を隅々まで写真で撮っておくことにより、修繕の負担を明確にできます。

よってトラブルになることを防ぎ、オーナー様の負担も軽減することができます

 

_/_/_/_/賃貸管理プラン_/_/_/_/

 

ソアードでは、「オールプラン」「オール+家賃保証プラン」の2つをご用意しております。

 

 

 

 

 

 

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